ABD’de ipotek ödemelerindeki gecikmeler, özellikle ilk kez ev sahibi olanlar arasında artış gösteriyor. Bunda konut sigortalarındaki artışın da önemli etkisi bulunuyor.
ABD’de konut sigortaları artık o kadar pahalı hale gelmiş durumda ki insanlar ipoteklerini ödeyemiyor. Yaklaşan bir başka tehdit ise işleri daha da kötüleştirme potansiyeli taşıyor.
Bunlarıda Okuyabilirsiniz
Artan sigorta maliyetleri
MarketWatch’tan Aarthi Swaminathan’ın haberine göre, ev sahibi olmak uzun zamandır Amerikan rüyasının merkezinde yer alıyordu. Ancak milyonlarca ev sahibi ve alıcısı artık sürekli artan sigorta maliyetlerinin yarattığı bir kabusla karşı karşıya. Ev sahibi olmak isteyenler ipotek kredisi kullanmaya hak kazansalar bile, bazıları yüksek maliyet nedeniyle gerekli sigortayı yaptıramadıkları için nihayetinde satın alma işlemini gerçekleştiremiyor.
Sigorta karşılaştırma sitesi Insurify‘a göre, 2022 ile 2024 yılları arasında yüzde 20 oranında artan konut sigortasının yıllık ortalama maliyetinin 2025 yılı sonuna kadar yüzde 8 oranında daha artacağı öngörülüyor.
ABD’de ortalama bir ev sahibinin bu yıl sigorta primlerine 261 dolar daha fazla harcaması bekleniyor. İklim değişikliği ve tarifelerin, evler doğal afetlerden daha fazla hasar gördüğü ve onarım maliyetleri arttığı için sigorta maliyetlerini artırması muhtemel.
Hali vakti yerinde olan ev sahipleri için yüksek primler, şikayet edebilecekleri ancak çözebilecekleri bir baş ağrısına dönüşüyor. Diğerleri içinse artan sigorta maliyetleri, finansal refahları için ciddi bir tehdit oluşturuyor.
Düşük gelirli ilk ev sahipleri risk altında
Federal Konut İdaresi (Federal Housing Administration – FHA) tarafından desteklenen bir ipotek kredisi sahibi olan ve genellikle düşük gelirli olup ilk kez ev sahibi olan ev sahipleri özellikle risk altında bulunuyor.
Emlak uzmanları, artan ev sigortası maliyetlerinin bu kişileri ödün vermeye zorladığını ve bunun sonucunda bazılarının ipotek ödemelerinde geri kaldığını söylüyor. Veriler, FHA destekli ipoteklerin giderek artan bir kısmının temerrüde düştüğünü ve bunun ileride hacizlere yol açabileceğini gösteriyor.
Bu borçlular için, sigorta ödemelerindeki ani bir artış büyük bir etkiye sahip olabiliyor. FHA ipoteklerini menkul kıymetleştiren ve bunları ikincil piyasada yatırımcılara satan Ginnie Mae‘nin eski başkanı Alanna McCargo, ipotek ödemelerindeki anaparanın aksine, sigorta primleri ve emlak vergilerinin ‘fazlasıyla dalgalandığını’ ifade ediyor.
Düşük faizli konut kredisi kriziyle benzerlik
Savunmasız ev sahipleri, artan sigorta primleri nedeniyle bir ödeme şokuyla karşı karşıya. Ulusal ipotek temerrüt oranı, bir yıl öncesine göre 16 baz puan artarak Mayıs ayında yüzde 3,2 seviyesine yükseldi. Intercontinental Exchange‘in en son verilerine göre, artışın büyük bir kısmı FHA kredilerindeki ödenmeyen borçlardan kaynaklanıyor.
FHA borçlularının mali sıkıntıları kısmen artan konut sigortası maliyetlerinden kaynaklanıyor. ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı (U.S. Department of Housing and Urban Development) tarafından sertifikalandırılmış Florida’da bir konut danışmanı olan Lois Healy, artan sigorta primleri ve ev onarım maliyetleri nedeniyle ipotek ödemelerini yapmakta zorlanan FHA borçlularından daha fazla telefon aldığının altını çiziyor.
Healy, Florida, Fort Myers bölgesinde ipotek temerrütlerinde ve hacizlerde, düşük faizli konut kredisi krizine benzer bir artış yaşandığını söylüyor.
Ödeme şoku bu kez farklı kaynaktan
Sektörde yirmi yıldır faaliyet gösteren First American‘ın baş ekonomisti Mark Fleming ise borçluların ödeyemeyecekleri ipotekler aldıktan sonra yaygın hacizlere yol açan ‘subprime krizi’ne tanık olmuş. Fleming, yaptığı açıklamada, o dönemde değişken faizli ipotek ödemelerinin aniden arttığını, bunun borçlulara bir ‘ödeme şoku’ yaşattığını ve milyonlarca ev sahibinin bu duruma ayak uyduramamasına neden olduğunu hatırlatıyor.
İpotek piyasası artık 2000’lerin başındaki gevşek kredilendirme günlerine göre daha düzenli ve riskli krediler büyük ölçüde ortadan kaldırılmış durumda. Şimdi ise ev sahipleri için potansiyel ödeme şoku farklı bir kaynaktan geliyor.
Fleming, “Ödeme şoku, bu durumda sigorta primlerindeki büyük artışlar yoluyla çirkin yüzünü gösterdiğinde, birçok borçlu için sıkıntı yaratıyor” diyor.
Healy, danışmanlık yaptığı müşterilerinin başına bunun geldiğini gördüğünü belirtiyor. Healy, “Bazı durumlarda, ev sahipleri kasırgalar nedeniyle evlerinde ciddi hasarlar yaşadı ve birikimlerinin önemli bir kısmını evlerini onarmak için kullandılar. Ancak daha sonra örneğin sigorta primlerinin 1.500 dolardan 7.000 dolara çıktığını gördüler” diyor.
Healy, keskin bir şekilde artan primlerin ‘uygun bir ödemeyi, sabit gelirli bir müşteri veya yılda 45.000 ila 50.000 dolar kazanan sıradan bir kişi için karşılanamaz hale getirdiğini’ söylüyor ve ekliyor: “İpotek ödemelerini, market alışverişlerini, araba ödemelerini vb. karşılayamıyorlar.”
FHA borçluları neden özellikle risk altında?
Artan sigorta primlerini ipotek gecikmeleriyle ilişkilendiren kanıtlar mevcut. Dallas Federal Rezerv Bankası tarafından yayımlanan bir makalede, araştırmacılar 5 milyon borçlunun elindeki sigorta poliçelerinden elde edilen verilere bakarak, daha yüksek primleri ipotek temerrüt olasılığının daha yüksek olmasıyla ilişkilendiriyor.
Makalenin yazarlarından biri olan ve Rice Üniversitesi İşletme Fakültesi’nde finans yardımcı doçenti olan Stephanie Johnson, etkinin FHA kredilerinde daha belirgin olduğunu ifade ediyor. Johnson, FHA borçlularının ödemelerdeki ani artışlara özellikle duyarlı olduklarını, çünkü bu borçluların prim artışı gerçekleşmeden önce karşılayabilecekleri tutarın sınırına yakın olduklarını söylüyor.
Bir düşünce kuruluşu olan American Enterprise Institute’ten Tobias Peter, ipotek teminatlı menkul kıymetlere ilişkin verilerin, FHA borçlularının genellikle daha düşük kredi puanlarına, gelirlerine kıyasla çok fazla borca ve çok az birikime sahip olduklarını gösterdiğini belirtiyor. FHA kredileri genellikle yalnızca yüzde 3,5 peşinat gerektiriyor ve birçok düşük gelirli borçlu bu küçük miktar için peşinat yardımı bile alabiliyor.
Peter, FHA kredisiyle ilk kez ev sahibi olanların yaklaşık yüzde 80‘inin, aniden işsiz kalmaları veya tıbbi acil durumla karşılaşmaları durumunda ipoteklerini karşılayacak bir aylık birikimden daha azına sahip olduğunu da sözlerine ekliyor.
Başka bir deyişle, sigorta primleri gelirlerde buna karşılık gelen bir artış olmadan daha da artarsa, gelecek aylarda ve yıllarda temerrütlerin artması bekleniyor.
Peter, artan primleri ipotek temerrütlerine bağlayan çalışmadan elde edilen bulguların daha geniş bir endişeyi de vurguladığını şu sözlerle ifade ediyor: “Temerrütler genellikle küçük maliyet artışlarından değil, kredi değerlendirme uygulamalarının borçluları en başından itibaren finansal olarak savunmasız bir duruma sokmasından kaynaklanıyor.”
Elbette, FHA kredilerindeki artan temerrütler konut sektörü için sistemik bir risk oluşturmuyor çünkü hükümetin hacizleri önlemek için birçok aracı var ve genel haciz oranı hâlâ pandemi öncesi seviyelerin altında seyrediyor.
Sigorta primlerini artıran diğer önemli faktör: İklim kaynaklı afetler
Ancak yıkıcı doğal afetler daha yoğun ve sık hale geldikçe, milyonlarca ev sahibi giderek artan bir şekilde sigorta şirketlerinin insafına kalıyor. Sigortacılar, sel, fırtına ve orman yangınlarından kaynaklı sürekli artan kayıpları karşılamak için primleri artırmaya çalışıyor.
Kaliforniya’da eyalet, Ocak ayındaki Los Angeles County orman yangınlarının ardından 7 milyar dolarlık hasarla karşı karşıya olduğunu açıklayan State Farm‘ın, 1 Haziran’dan itibaren ev sahipleri için primlerini ortalama yüzde 17 oranında artırma talebini onayladı. CBS News Chicago’nun haberine göre, Illinois’de şirket, ev sahiplerinin primlerini ortalama yüzde 27 oranında artırmayı planlıyor çünkü sigorta şirketi, topladığı primlerden daha fazla hasar ödüyor.
State Farm, artışların kısmen enflasyon ve şiddetli hava koşullarından kaynaklandığını söylüyor. Illinois, ev sahiplerinin dolu hasarı nedeniyle en çok tazminat talebinde bulunduğu eyaletler arasında ikinci sırada yer alıyor.
Bir State Farm sözcüsü, yaptığı açıklamada, “Her eyalet için primler, o eyaletin beklenen maliyetleri ve riskine göre belirlenir. Tarifelerimiz, bir bölgedeki hava durumu, dolu, rüzgar, sel, yangın, kaza, sorumluluk, hırsızlık gibi gerçek hasar deneyimlerine dayanarak öngörülen gelecekteki hasarları ödeme ihtiyacına dayanmaktadır” diyor.
Sigorta primlerindeki artışlar ülke geneline yayılıyor
Ülke genelindeki ev sahipleri de prim artışlarından etkileniyor: Amerika Tüketici Federasyonu’nun (Consumer Federation of America) bir analizine göre, 2021 ve 2024 yılları arasında ABD’deki posta kodlarının yüzde 95‘inde primler artmış durumda.
Ayrı bir Hazine Bakanlığı raporuna göre, aşırı hava koşullarından en çok etkilenen yerlerde yaşayanlar, en düşük riskli bölgelerdeki insanlardan daha yüksek primler ödüyor. Ancak doğal afetlerin daha az yaygın olduğu yerlerde bile prim oranlarında artışlar görülüyor. Örneğin, CFA’ya göre, 2021 ve 2025 yılları arasında primlerde en büyük artış yüzde 59 oranıyla Utah‘ta görülüyor; onu Illinois ve Arizona takip ediyor.
Haczedilen konut kredisi oranında artış
Emlakçılar, bazı ev sahiplerinin bir afetin sonuçlarıyla boğuşurken, bazı bölgelerde ise haciz sayılarının arttığını ifade ediyor. ICE’ye göre, ülke genelinde haczedilen konut kredisi oranı Temmuz ayında bir önceki yıla göre yaklaşık yüzde 17 arttı.
Harvard Üniversitesi Konut Çalışmaları Merkezi (Harvard University’s Joint Center for Housing Studies) ABD’deki konut durumuyla ilgili son raporunda, kısmen iklim kaynaklı felaketlerin de etkisiyle artan sigorta primlerinin, ‘zaten maliyet yükü altında olan’ ve özellikle de düşük gelirli ev sahipleri üzerinde daha fazla baskı oluşturduğunu yazıyor.
Cotality tarafından yapılan yeni bir analize göre, ciddi ipotek gecikmeleri 2024’ten beri artış gösteriyor ancak Florida, Güney Carolina ve Georgia gibi doğal afetlerden etkilenen eyaletlerde artışların daha belirgin olduğu görülüyor.
Hendersonville, Kuzey Carolina’da bir RE/MAX Rising acentesi olan Lee Linhart, Helene Kasırgası’ndan etkilenen Kuzey Carolina bölgelerinde hacizlerin arttığını söylüyor. Linhart, sel baskınlarının insanların evlerini nasıl yerle bir ettiğini ve geride sadece moloz bıraktığını bizzat gördüğünü ifade ediyor ve ekliyor: “Bu insanlar kelimenin tam anlamıyla hayatta kalmaya çalışıyor.”
Ev sahiplerinin ipotek ödemelerini yapamayıp hasarlı mülklerinin onarımını finanse edemediğine tanık olduğunu ifade eden Linhart, “Hepimiz hacizlerin nasıl tekrar yapılacağını öğrenmek için eğitim alıyoruz çünkü nihayetinde hacizler geliyor. Bize göre bu insanlar asla bu ödemeleri yapamayacak ve bu faturaları ödeyemeyecek” diyor.
